É recorrente encontrarmos pessoas que não efetuaram a regularização da compra/venda do imóvel em sua posse.
A prática, embora bastante comum, pode gerar diversos problemas futuros considerando o fato de que o Direito Civil, por meio da área do Direito Imobiliário, estabelece que o reconhecimento da compra/venda de um imóvel se trata de ato formal devendo ser registrado em Cartório de Imóveis.
O grande problema se inicia quando, do famoso “contrato de gaveta”, uma das partes se ausenta ou se nega a efetuar a transação imobiliária através do registro, impossibilitando o reconhecimento formal do ato jurídico.
Nesses casos, tornou-se bastante comum a propositura de ações judiciais de adjudicação compulsória que costumavam durar anos.
Além do tempo de duração das ações, os resultados eram incertos, podendo haver a negativa judicial do pedido da transferência do imóvel ao comprador.
Contudo, visando a resolução da questão, o CNJ - Conselho Nacional de Justiça, editou o Provimento nº 150 de 11/09/2023, que passa a prever a possibilidade de resolução extrajudicial, conforme será explicado abaixo.
A Lei nº 14.382/2022 e a Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A Adjudicação Compulsória já encontrava respaldo legal no artigo 876, § 5º do Código de Processo Civil.
Contudo, no âmbito do Direito Civil, ou mais precisamente, do Direito Imobiliário, não havia permissão para a realização da adjudicação compulsória direto em Cartório, o que tornava o procedimento mais moroso e caro.
Com o advento da Lei 14.382/2022, a possibilidade de resolução extrajudicial passou a facilitar a regularização da compra/venda de imóveis transacionados por meio de instrumento que comprove a cessão.
Assim determina o artigo 216-B da referida lei, senão vejamos:
“Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: [...]”
Assim, mesmo que a compra/venda do imóvel tenha sido realizada por entes falecidos, é permitido a seus sucessores efetuar a regularização.
É importante esclarecer que o procedimento precisa do acompanhamento de um advogado.
Se você possui um imóvel que necessita de regularização de compra/venda, entre em contato e saiba mais sobre todas as possibilidades.